Interview mit Stephan Dalbeck, Head of Business Development Industrial & Logistics | Germany, Colliers

Welche Rolle spielt Künstliche (KI)in der dynamischen Welt der Immobilienentwicklung? Wie steht es aktuell um den Immobilienmarkt, welche zukunftsweisenden Entwicklungen zeichnen sich ab? Und wie lohnend sind spezielle Assetklassen wie Gefahrgutimmobilien für Investoren? Diesen Fragen widmete sich BUILDINX im Gespräch mit Stephan Dalbeck, der als Head of Business Development Industrial & Logistics | Germany bei Colliers auf langjährige Erfahrung im Bereich Logistik- und Industrieimmobilien zurückgreift.

Der Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren schwierige Phasen durchlebt. Wie nehmen Sie den Markt aktuell wahr? Welche Immobilienklasse erfreut sich auf dem Markt gerade besonderer Beliebtheit? 

Dalbeck: Sicherlich sind hier die Logistikimmobilien und die Data Center (Rechenzentren) in Sachen Beliebtheit ganz weit vorne. Auch Logistikimmobilien mit Fokus auf E-Commerce werden in der nächsten Zeit wieder stark nachgefragt werden. Bei der Transaktionsaktivität von Logistikimmobilien sehen wir ebenfalls Bewegung, und das Interesse seitens der institutionellen Investoren ist wieder deutlich gestiegen. 
 

Das sind gute Neuigkeiten. Welche Entwicklung erwarten Sie im Bereich der Bau- und Finanzierungskosten, deren Höhe viele Investoren in den letzten Jahren abgeschreckt hat?

Dalbeck: Die Baukosten sind aktuell auf einem guten niedrigen und stabilen Niveau. Hier ist der Bodensatz der möglichen Baukostenreduzierung erreicht worden. Die Finanzierungskosten hingegen sind durch die veränderte Lage am Zinsmarkt und neue Auflagen bei den Vergabekriterien durch die finanzierenden Banken für einige Entwickler und Eigennutzer relativ hoch bzw. liegen deutlich über dem Niveau der Vorjahre. Das tagesaktuelle Problem der Zollpolitik der amerikanischen Regierung und der Reaktionen der betroffenen Länder und Regionen ist so frisch, dass zum heutigen Tag keine Prognose der Auswirkungen auf die Baukosten und die Finanzierung gewagt werden kann. Aber ein Vorteil oder eine Verbesserung ist nicht zu erwarten.

Schaut man auf den zunehmenden Bedarf an Rechenzentren: Wie interessant sind sie für institutionelle Anleger?

Dalbeck: Für institutionelle Anleger ist die Bündelung einer relativ hohen Investmentsumme in einem Objekt interessant. Der Bedarf ist aktuell überdurchschnittlich hoch und wird auch noch eine Weile hoch bleiben. Ob die Nachfrage auch künftig auf hohem Niveau bleibt, wenn die Infrastruktur einmal flächendeckend aufgebaut ist, lässt sich heute noch nicht sicher sagen – das wird die weitere Marktentwicklung zeigen.

Kommen wir nun auf eine besondere Assetklasse zu sprechen: Spezialimmobilien. Gerade bei Gefahrstoff- oder Chemielogistikstandorten ist die Standortwahl stark eingeschränkt. Wie wirkt sich das auf die Projektentwicklung und den Marktwert solcher Immobilien aus?

Dalbeck: Angesichts der möglichen Gefahr im Falle einer Havarie in der Immobilie könnte für Anwohner in der Nähe solcher Immobilien eine eventuelle Bedrohungslage entstehen. Hier hat der Gesetzgeber eine Hürde errichtet, die die Standortwahl berechtigterweise einschränkt. Nutzer und Betreiber solcher Immobilien sind sich dessen bewusst und berücksichtigen dies.

Tatsächlich sind die Auswirkungen auf die Projektentwicklungen nicht so sehr dem vermeintlich weniger guten Standort geschuldet als vielmehr der mangelnden Erfahrung mit der Errichtung und dem Betrieb einer solchen Immobilie. Nicht jeder Entwickler nimmt diese Herausforderung an. Der Marktwert dieser Immobilien ist allerdings nicht zu unterschätzen und der Bedarf steigt stetig.

Insbesondere bei Spezialimmobilien, bspw. Gefahrgutimmobilien, ist die Drittverwendungsfähigkeit stark limitiert. Die Baukosten sind außerdem häufig höher als bei anderen Immobilien. Warum sind sie für Investoren trotzdem lohnend?

Dalbeck: Aufgrund der deutlich über den üblichen Baukosten von Standard-Logistikimmobilien liegenden Kosten für diese Spezialimmobilien sind auch die Mieten entsprechend hoch. Dies wird häufig als fehlende Drittverwendungsmöglichkeit missverstanden. Generell bedarf es eigentlich keiner Drittverwendungsfähigkeit wie bei Standard-Logistikimmobilien. Diese Immobilien werden von den Nutzern meistens über den Lebenszyklus einer Logistikimmobilie (ca. 30 Jahre) hinaus für den gleichen Zweck genutzt. Dies spiegelt sich zwar nicht in der ersten Mietlaufzeit wider, die in der Regel 15 bis 20 Jahre beträgt, doch in den historischen Daten von Bestandsimmobilien, die einen längeren Nutzungszeitraum zeigen. Die Renditen liegen über denen der Standard-Logistikimmobilie, was sie für Investoren attraktiv macht. Die Nutzer sind in der Regel sehr bonitätsstark und häufig im Konzernbereich angesiedelt.

Zum Abschluss kommen wir auf das Thema zu sprechen, das derzeit in aller Munde ist: Künstliche Intelligenz. Wenn Sie auf Ihre tägliche Arbeit schauen – erinnern Sie sich an einen Moment, in dem Sie dachten: „Das hätte ich mir vor fünf Jahren nicht vorstellen können“?

Dalbeck: Ganz bestimmt. Insbesondere das Erarbeiten von Präsentationen und Texten hat sich unglaublich beschleunigt. Dinge, für die ich früher ein bis zwei Tage benötigt habe, schaffe ich heute an einem Vormittag oder in nur ein paar Stunden. Auch das Erarbeiten neuer Themenfelder geht mittels KI deutlich schneller. Ich muss nicht zwingend mehrere Quellen wie Bücher, Fachbeiträge, Schriften usw. lesen, um mir das Basiswissen zu einem neuen Thema anzueignen.

Welche konkreten Anwendungsfelder für KI sehen Sie derzeit entlang des Immobilienentwicklungsprozesses – von der Standortanalyse bis hin zum Asset Management? Wo bringt KI aktuell schon echte Mehrwerte?

Dalbeck: Tatsächlich werden wir die KI in der Erfassung und Auswertung von Daten innerhalb einer Immobilie wie z.B. Verbräuche, Nutzerverhalten, etc. im Einsatz sehen, die dann insbesondere die Effizienz und somit die Nebenkosten einer Immobilie senken werden. Hier gibt es schon spannende Produkte, die auch auf der BUILDINX von einigen Anbietern vorgestellt und erklärt werden.

Es gibt auch weitere junge Unternehmen, die sich mit Standortanalysen, Asset Management, oder Konsolidierungen mit Hilfe KI-basierter Werkzeuge beschäftigen. Dort ist in den kommenden Jahren ein erheblicher Innovationsschub für die Immobilienentwicklung und die Transaktion zu erwarten. Auch bei den BIM-Modellen für die Planung von Immobilien, dem Madaster-Verfahren zur Erfassung und Verwendung nachhaltiger Materialien im Bau und vielem mehr werden die Funktionen überwiegend erst durch die KI-Steuerung möglich. Vielleicht wird KI die Immobilienbranche revolutionieren.

Viele Marktteilnehmer sehen in KI auch eine Chance, die ESG-Performance von Immobilien besser zu steuern und zu überwachen. Teilen Sie diese Einschätzung?

Dalbeck: Ja, diese Meinung teile ich. Das oben aufgezählte Verfahren zur Erfassung von Verbrauchsdaten mittels KI innerhalb einer Immobilie ist bereits Bestandteil von ESG-Maßnahmen. Aber auch die Verwendung und Erfassung von Baumaterialien mit geringem CO₂-Fußabdruck ist KI-gesteuert möglich und gleichzeitig eine der wesentlichen ESG-Maßnahmen. In den von mir hier aufgeführten Bereichen bewegen wir uns dabei ausschließlich im „E“ von ESG.